Schönes Denkmalobjekt mit großem Grundstück und hohem Sanierungsaufwand in guter Wohnlage

Bei dem Bewertungsobjekt handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Einfamilien-Reihenhaus aus dem frühen 19. Jahrhundert, gelegen auf einem ca. 619 m2 großen Grundstück, direkt gegenüber der Kirche im Erkelenzer Ortsteil – Gerderath. Das Gebäude steht unter Denkmalschutz, was bei baulichen Veränderungen, Instandsetzungen oder Abrissplanungen zwingend zu
beachten ist.

Die Wohnfläche beträgt ca. 108 m2, verteilt auf das Erdgeschoss und ein ausgebautes Obergeschoss welches stellenweise keine Mindestdeckenhöhe von 2 Meter erreicht. Der Spitzboden ist nicht gedämmt und nicht nutzbar ausgebaut.

Baulicher Zustand und Ausstattung:
Das Gebäude befindet sich in einem erheblich sanierungsbedürftigen Gesamtzustand. Es weist strukturelle, technische und hygienische Mängel auf, die die Wohnnutzung aktuell stark einschränken.

Fassade und Dach:
Verwittert und in stark renovierungsbedürftigem Zustand. Das Dach zeigt Feuchtigkeitsschäden, angegriffene Holzbalken und Hinweise auf einen unsicheren statischen Zustand des Dachstuhls.

Decken:
Im Obergeschoss ist die Deckenhöhe teilweise unter
2,00 m, mit sichtbarer Durchbiegung. Die tragenden Balken sind durch die Zwischendecke verdeckt, eine Begutachtung durch einen Statiker ist zwingend erforderlich. Durch die niedrige Deckenhöhe ist hier die Wohnfläche nicht voll anzusetzen.

Fußboden EG:
Im Wohnzimmer zeigt sich eine Bodenabsackung, was auf Setzungen oder Schäden im Fundamentbereich schließen lässt.

Bad:
Stark sanierungsbedürftig mit Schimmelbildung in mehreren Bereichen (z. B. Fugen, Wände).

Installationen:
Die Zu- und Abwasserleitungen + Stromleitungen stammen aus dem Jahr 2003, entsprechen aber vermutlich nicht mehr dem heutigen technischen Standard.

Nebengebäude und Außenbereich:
Auf dem Grundstück befinden sich zusätzlich zwei Nebengebäude:

-Ehemalige Schmiede (Anbau): Stark verfallen, mit möglicherweise nicht tragfähiger Statik. Hier dringt die Feuchtigkeit durch das Dach sowie durch die
Seitenwände in das Gebäude ein. Eine Prüfung durch einen Statiker ist notwendig.

-Gebäude in der Hofeinfahrt mit Schuppenanbau: Ebenfalls stark sanierungsbedürftig, Risse an den Decken sowie vorübergehender, provisorischem Stützbalken.

Fazit:
Die Immobilie stellt aktuell kein nutzbares Wohnobjekt dar, sondern ist ausschließlich über den Grundstückswert zu bewerten. Der erhebliche Instandhaltungs- und Sanierungsstau, die
denkmalrechtlichen Auflagen sowie die statischen Risiken machen das Objekt nur für fachkundige Investoren mit langfristigem Sanierungsinteresse interessant.

Weitere Informationen

Erneuter Hinweis zur Bausubstanz und Statik:
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass zeitnah durch den Eigentümer ein Bausachverständiger bzw. Statiker hinzugezogen werden muss, um eine umfassende Überprüfung der statischen Tragfähigkeit des gesamten Gebäudes sowie anbauten (Alte Schmiede/Statik Gebäude Hofeinfahrt) durchzuführen.

Folgende Punkte sind hierbei besonders zu beachten:

Tragwerksanalyse des Dachstuhls sowie der Deckenbalken im Obergeschoss / Nebengebäude
(teilweise durchhängend, sichtbar nicht durchgehendes intaktes Holz der Balken/ Balken verdeckt verbaut) Begutachtung der Bodenabsackung im Erdgeschoss- Wohnraum

Ursachenforschung bei aufsteigender Feuchtigkeit im Küchenbereich (möglicher Zusammenhang mit dem darunterliegenden Gewölbekeller) Feuchtigkeitseintritt im Obergeschoss mit sichtbaren Schäden an Dach und Innenwänden (Durchgangszimmer zum Schlafzimmer)
Die genannten Mängel deuten auf strukturelle
Schwächen und mögliche Gefahren im Bereich der Gebäudestatik hin. Alle Baulichen Veränderungen auf dem Grundstück müssen vorab mit der Denkmalbehörde besprochen werden.
Es ist eine Statische Untersuchung sowie eine Meldung beim Denkmalamt zu empfehlen.